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400 000 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in München ist nichts besonderes. Die Preise schnellen in die Höhe – viele können schon längst nicht mehr mithalten. Wie können Anleger mit kleinen Summen dennoch in Immobilien investieren? Mit Zinsanlage vernichten Sparer ja ihr Geld.

Klar, da fallen vielen offene und geschlossene Immobilienfonds ein, des weiteren Immobilienaktien – nur die wenigsten denken an Alternativen wie Crowdinvesting. „Crowd was?“ werden jetzt einige fragen. „Crowd“ heißt auf deutsch „Herde“oder „Masse“ – Masse Mensch. Viele investieren in ein größerer Projekt, das ein Einzelner nicht stemmen kann – das kann ein Windrad sein, ein Startup oder eben eine Immobilie. Eine Immobilie? Ja, eine Immobilie!

Per Schwarm zur Immobilie

Mit “Betongold” ist das so eine Sache. Wer sich ein Häuschen kauft oder eine Eigentumswohnung geht damit ein Klumpenrisiko ein. Klar, in Metropolen wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin ist der Wertzuwachs fast garantiert. Was aber in anderen Regionen? Dumm nur, dass alle darauf spekulieren. Die Niedrigzinspolitik von EZB-Chef Mario Draghi lässt die Preise ins Kraut schießen. Die Einkommensentwicklung kann damit leider nicht mithalten. Das heißt, es wird für Normalverdiener immer schwieriger, sich ihren Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Glücklich die Erben – sie können sich auch überteuerte Objekten noch leisten. Aber auch sie müssen sich über Jahre oder gar Jahrzehnte binden. Für junge Paare mag das noch angehen, wer aber schon 50 oder gar älter ist, für denn wird es ein Problem. Die neuen Vorschriften zur Bewertung der Kreditwürdigkeit stellen weitere Hürden auf, denn die Bonität wird nun auch dahingehend beurteilt, ob sich die Verbindlichkeiten bis zum Renteneintritt zurückführen lassen.

Eine alternative Möglichkeit wären geschlossene Immobilienfonds, die das zur Realisierung bestimmter Bau- oder Sanierungsprojekte notwendige Eigenkapital akquirieren. Problem ist der  kostenintensiven Vertrieb, der von vornherein die Rendite schmälert. Die Idee der gemeinschaftlichen Finanzierung einzelner Projekte lässt sich aber auch deutlich günstiger umsetzen: mit Online-Plattformen – Stichwort Crowdinvestoren. Das eröffnet eine deutlich größere Flexibilität in punkto Mindestanlagesummen oder Auswahl geeigneter Objekte, vor allem aber ist diese Form der Finanzierung deutlich schlanker organisiert.

Vorteile von Crowdinvesting

Wie funktioniert das Ganze? Es gibt spezialisierten Crowdinvesting-Plattformen für Immobilien. Wer dabei mitmachen will, registriert sich als Nutzer, wählt das geeignete Projekt aus und legt sein Geld an. Die Konditionen sind vergleichsweise flexibel, so eröffnet exporo.de die Möglichkeit einer Geldanlage bereits ab einem Betrag von 500 Euro, die für zwei bis drei Jahre und mit einer Verzinsung zwischen fünf und sieben Prozent pro Jahr investiert werden können. Damit lässt sich auch eine das Risiko streuen: Mehrere kleinere Beträge werden in verschiedenen Immobilien investiert, was das Ausfallrisiko reduziert.

Ein weiterer nicht zu unterschätzender Vorteil ist die Transparenz, die von den Plattformen gewährleistet wird: Die Anleger werden regelmäßig zum Baufortschritt informiert, auch hier eröffnen die digitalen Medien stringente Prozesse. Videos, Fotos und Berichte können schnell und vor allem kostengünstig zugänglich gemacht werden.

Die Kehrseite der Medaille

No risk, no fun – oder umgekehrt, ohne Risiko, keine Rendite. Das gilt auch für Crowdinvesting in Immobilien. Einerseits spielt natürlich das jeweilige Projekt eine wichtige Rolle, wenn es um die Erfolgsaussichten geht. Die Lage und die Qualität der Bausubstanz beeinflussen die Vermarktungschancen. Es können aber immer unerwartete Probleme auftreten: Verzögert sich die Baumaßnahme oder kommt es aus anderen Gründen zu Mehrkosten, führt das ebenso zu Verlusten wie der Ausfall von Mieteinnahmen. Sich mit der Materie zu befassen und die Exposés im Vorfeld genau zu prüfen, empfiehlt sich also in jedem Fall.

Ein weiterer Nachteil kann sich aus der vertraglichen Gestaltung ergeben, denn die Investition wird in der Regel als Nachrangdarlehen oder Genussschein umgesetzt. Die Anleger werden somit nicht an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligt, sie sind also keine Miteigentümer, sondern geben de facto ein Darlehen. Auf der anderen Seite würden im Ernstfall erst die Verbindlichkeiten gegenüber Banken bedient, bevor die Crowdinvestoren eine Entschädigung erwarten könnten.

Chancen und Risiken abwägen

Immobilien werden bereits seit 2012 per Crowd finanziert, es gibt also durchaus belastbare Erfahrungsberichte, die zur Orientierung genutzt werden können. Die hohe Flexibilität in Bezug auf die Anlagesummen spricht neben der zu erzielenden Rendite eindeutig für diese Anlageform – die ohnehin angebrachte Sorgfalt bei der Auswahl der Projekte und Initiatoren vorausgesetzt. Ein gewisses Ausfallrisiko lässt sich nicht ausschließen, wie das für viele andere Modelle auch zutrifft. Das macht die Diversifizierung, also ein Splitting des Anlagebetrages auf verschiedene Projekte, umso wichtiger – und vor allem leicht umsetzbar.

Disclaimer:

Dieser Beitrag stellt keine Anlageberatung dar. Die hier enthaltenen Aussagen sind nicht als Angebot oder Empfehlung bestimmter Anlageprodukte zu verstehen. Dies gilt auch dann, wenn einzelne Wertpapiere oder Investments erwähnt werden. Der Beitrag soll lediglich einen Überblick über die Möglichkeiten geben und die selbständige Anlageentscheidung erleichtern

Posted by Helmut Achatz

Vorruheständler, Journalist, Börsianer, Vorstand VHS Olching, Wirtschaftsingenieur,

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